On ne cesse de parler du prix de l’immobilier, qui monte en flèche depuis plusieurs années et atteint des niveaux inégalés. Je m’étais déjà penché sur le sujet, avec la version précédente de cet article : Quelle maison peut-on acheter au Québec pour 300 000 $? J’ai réalisé une première mouture en 2016, alors que si 300 000$ ne procurait déjà pas grand-chose à Montréal, ça permettait quand même d’obtenir une maison très acceptable à peu près partout ailleurs au Québec.
Puis, j’ai refait le même exercice en 2020, ce qui m’a permis de constater que beaucoup d’options précédentes étaient uniquement devenues des « plans de petits condos à bâtir », donc que l’offre pour ce prix avait quand même beaucoup diminué.
Je vous invite grandement à retourner voir cet article complété un peu avant la pandémie. Depuis… le marché s’est affolé. Alors nous avons voulu recommencer en 2022, mais il nous est apparu évident que 300 K n’était plus un montant réaliste pour la majorité des régions du Québec… Donc nous avons établi un nouveau montant de 450 000 $, ce qui nous apparaissait un bon compromis entre pouvoir trouver des options dans les grands centres et ne pas être complètement « au-dessus des moyens » dans les régions plus éloignées.
Le marché immobilier actuel au Québec
La surenchère
L’expérience d’une collègue récemment devenue propriétaire m’a ouvert les yeux sur un phénomène très important, mais qui était à toutes fins pratiques absent en 2016 et même en 2020 : la surenchère. Ainsi, plus que jamais, le prix affiché d’une maison peut être assez différent du prix final de la vente; ça demeure une indication, mais qui n’est plus aussi fiable qu’avant.
En ce moment, les acheteurs doivent soit être flexibles sur le prix final qu’ils sont prêts à payer, ou s’ils ont un maximum à ne pas dépasser, ils doivent regarder des maisons avec un prix beaucoup plus bas. Donc par exemple, si des acheteurs ne veulent/peuvent pas dépasser le 450 000 $, ils devraient en fait visiter des maisons affichées à 375 000$ ou 400 000$ .
Dans certains endroits en tout cas, les maisons affichées à 450 000$ et utilisées comme exemple dans cet article vont en fait se vendre pas mal plus cher! Il s’agit par contre bien sûr de situations au cas par cas; la surenchère ne s’applique pas systématiquement.
Et plus de moitié des maisons ont fini, effectivement, en surenchère. Qui plus est, dans plus de la moitié de ces cas de surenchère, l’écart entre le prix annoncé et le prix payé était même supérieur à 10 %, ce qui correspond à plus de 45 000 $ en surenchère pour notre propriété type de 450K $.
Les perspectives pour cette année
Pour 2022, cette association constate que si le marché québécois dans son ensemble ne se trouve pas dans une bulle immobilière comme ailleurs au pays, on pouvait quand même voir « des dérives de marché » dans certains endroits… La hausse des taux d’intérêts prévue afin de contrer l’inflation, entre autres, devraient toutefois stabiliser le marché.
Alors allons-y pour un petit tour du marché à différents endroits au Québec : des exemples de ce qu’on peut acheter comme propriété pour 450 000 $!
Pour 450K, on peut acheter un condo 640 pieds carrés (60 mètres carrés) dans une tour d'habitation située sur un boulevard passant. L’édifice a été construit en 2010 et l’unité, au goût du jour, a depuis été rénovée. Le condo se trouve au rez-de-chaussée et comporte une cour ainsi qu’un stationnement intérieur.
Bien que se trouvant sur l’Ile de Montréal, St-Laurent est assez éloignée des quartiers centraux et s’arpente plus difficilement sans voiture.
2. Dans la banlieue nord pour 450 000$
Comme en 2016 et 2020, je me suis concentrée sur Mirabel, un coin en très forte expansion depuis quelques années. Je trouvais l’endroit représentatif parce qu’auparavant, cette municipalité (très étendue disons-le) aurait été considérée comme en région, mais fait désormais partie de la banlieue de Montréal (malgré la distance de plus de 65 km). C'est un exemple très typique du phénomène d'étalement urbain.
Mirabel présente en 2022 un portrait moins homogène qu’en 2016; pour 450K, on a désormais presque autant de condos que de maisons. Les bungalows d’un certain âge côtoient aussi des maisons plus récentes, mais jumelées ou en rangée.
Il s’agit d’une maison de plain-pied de 12 pièces, incluant 2 salles de bain. Il y a 3 chambres au rez-de-chaussée et une au sous-sol; ce dernier est aménagé mais non complètement fini.
La propriété a une vingtaine d’années et un certain rafraichissement serait probablement bienvenu.
Le quartier est tranquille, près des écoles et autres services; la cour compte une piscine hors terre.
3. Dans la banlieue sud pour 450 000$
L’exemple porte cette fois, comme en 2016 et en 2020, sur Candiac -une ville de la première couronne située sur le bord du fleuve à une vingtaine de km du centre-ville. Avec le temps, l’offre s’est grandement raréfiée : s’il y a 6 ans on pouvait acheter une maison en rangée pour 300K, il n’y a désormais qu’une poignée de propriétés offertes pour 450 000 $, incluant seulement 2 maisons détachées -mais plus vieilles.
Cette maison construite en 1968 occupe un terrain de coin, plus grand que ceux environnants. Elle a gardé plusieurs détails typiques de son époque Mid-Century; on aime ou on n’aime pas! Une bonne rénovation, de la salle de bain par exemple, s’imposerait probablement d’elle-même aux acheteurs.
Malgré son côté daté, elle demeure potentiellement une aubaine pour une petite famille qui tiendrait à acquérir une maison unifamiliale avec un intéressant terrain bordé d'arbres matures, sans toutefois devoir trop s’éloigner. Cette maison est vendue sans garantie légale; il s’agit d’une pratique de plus en plus courante, mais encore rare il y a quelques années à peine (et prouvant encore une fois la présence d’un « marché de vendeur »).
4. À Québec pour 450 000$
On trouve encore des maisons unifamiliales dans la région de Québec pour ce prix, même s’il faut souvent s’éloigner un peu, par exemple à Charlesbourg ou à Beauport. Dans le quartier central de Limoilou, considéré comme « en transformation », on peut par contre trouver des plex à ce prix, ce qui permettrait de combiner une résidence et une propriété à revenus.
Pour ce prix, on peut trouver des triplex et même quadruplex non-rénovés dans le quartier, mais cette propriété se démarque par sa construction plus récente : 2004. Il y a un 6 ½ (4 chambres) au rez-de-chaussée et un 4 ½ (2 chambres) à l’étage, chacun avec leur entrée indépendante.
Il n’y a pas de voisins; un grand stationnement est fourni, mais pas vraiment de cour par contre. Une gros plus : cette maison est située vraiment tout près du centre-ville de Québec.
5. À Trois-Rivières pour 450 000$
Le marché immobilier dans cette région est plutôt dynamique! Il y a peu d’options offertes autour de ce prix spécifique, mais après vérification il semble y en avoir autant des moins chères que des plus chères; 450K pourrait donc être un indicateur médian. On tombe dans une catégorie différente, où notre majoration de montant (de 300K à 450K) amène déjà plus de valeur que dans les grands centres.
Trois-Rivières en 2022 : grande maison architecturale
Cette maison a récemment baissé de prix, indiquant un vendeur motivé! On compte 5 chambres et 2 salles de bain, un garage, une belle cour aménagée, une piscine creusée, un salon avec plafond cathédrale… Il y a même 2 garde-robes walk-in dans la chambre des maîtres.
La maison est restée un peu figée dans les années 80 (décennie de sa construction), mais son « canevas » est fort intéressant et un rajeunissement cosmétique ne serait pas si compliqué (en commençant par arracher le tapis autour de la baignoire sur piédestal). Elle se trouve dans un beau quartier de la ville, plutôt recherché.
6. À Saguenay pour 450 000$
450 000 $ est un excellent budget à Saguenay : on y trouve encore plusieurs maisons à vendre dans les 100K, tandis qu’une maison « moyenne » serait probablement autour de 275K. La frénésie immobilière ne semble pas s’être tant produite dans cette région… Avis aux intéressés, particulièrement ceux qui sont en télétravail permanent.
450K permet donc d’acquérir un petit domaine!
Chicoutimi en 2022 : maison haut de gamme sur une grande propriété
Il s'agit d'une maison de deux étages contruite en 2006, et demeurée très au goût du jour. Dans l'airt de vie principale, les plafonds ont 18 pieds de hauteur -le coup d'oeil est assez impressionnant! Il y a 3 chambres et 3 salles de bain complètes, avec un sous-sol fini.
Mais ce qui distingue vraiment cette maison, c'est plutôt son immense terrain et ce qu'il contient: il y a deux garages doubles entre autres, dont un détaché qui a été complètement transformé en atelier de menuiserie -et compte même sa propre salle d'eau. Il y a même 10 places de stationnement: de la place en masse!
7. À Gaspé pour 450 000$
La situation peut rappeler celle du Saguenay : peu d’offre en général avec encore plusieurs de maisons à vendre dans les 100K. Et aucune qui se trouve autour du 450 K recherché, sans grande surprise.
Voici donc une maison qui me semble typique du marché, mais qui est offerte à un coût beaucoup plus bas que notre barème (soit 260K). Une seule propriété de luxe dépasse les 450 000 $, mais comme elle est vraiment plus chère (soit 600K), je préfère m’en tenir à une option à moindre coût, probablement accessible à bien plus de gens dans la région.
Gaspé en 2022 : maison d’époque – plus un gros budget réno
Située au centre-ville de Gaspé, cette maison de 4 chambres compte de petites pièces et aurait besoin de plusieurs rénovations. Par contre, à ce prix, elle pourrait être refaite au complet sans même dépasser le 450 000 $ au total. De l’étage, on voit la magnifique Baie de Gaspé, dont on ne pourrait probablement jamais se lasser!
Malgré son côté assez fonctionnel et de base, la maison compte quelques petits détails intéressants comme les chambres mansardées à l’étage et l’entrée dans une véranda. Au sous-sol, il y a un petit logement avec une entrée indépendante, ce qui rend cette option attrayante pour le bi-génération. Il y a également un garage détaché sur le terrain.
8. À Gatineau pour 450 000$
Gatineau est un marché particulier, à cause de sa proximité avec Ottawa où les maisons sont vraiment plus chères. Mais en ayant majoré notre prix depuis 2020 (450K vs 300K), on a sans doute rattrapé la hausse du coût de l’immobilier, puisqu’il y a une multitude de belles options autour de ce prix!
C’est d'ailleurs probablement l’endroit où c’est le plus possible de faire une comparaison directe et d’affirmer que la « même » maison (moins de 20 ans, 4+ chambres, 2 salles de bain, garage et piscine) qui coûtait 300K il y a 6 ans est désormais autour 450K maintenant… Ça fait réfléchir quand même.
Gatineau en 2022 : maison unifamiliale à deux étages
J’ai choisi cette option justement parce qu’elle ressemble beaucoup à celle de 2016. Construite en 2002, elle semble se trouver dans un secteur paisible similaire, près des écoles et des services. Le salon compte un foyer au gaz ainsi que d’immenses fenêtres qui le rendent très lumineux.
La maison compte 4 chambres et la cuisine a été entièrement refaite en 2020 avec des matériaux de qualité. La salle de bain principale aurait par contre besoin d’une rénovation. Le terrain clôturé inclut une piscine creusée et une remise.
Une note sur l’exercice
La nature de cet article le rend particulièrement susceptible aux commentaires du genre : « Si c’était moi, j’aurais trouvé quelque chose de TELLEMENT MIEUX pour ce prix-là ! » Depuis 2016, disons que j’ai reçu de très nombreuses variations du même commentaire.
Alors j’aimerais seulement vous rappeler que ce genre d’article ne pourra JAMAIS faire l’unanimité ! Le but ici n’est pas nécessairement de faire la promotion ou de mettre en valeur une ville/un quartier par rapport à un autre, mais plutôt de proposer des « instantanés » qui devraient uniquement être vus à titre de comparaison, pour procurer une vue d’ensemble. L’objectif ultime n’est pas de vendre des maisons, mais plutôt de constater les tendances du marché et la progression au fil des années.
Donc, je réalise tout à fait que dans la ville/le quartier d’à côté de celui que j’ai choisi, il y aurait toujours d’autres options et des possibilités bien différentes. J’ai simplement essayé de trouver des exemples représentatifs et typiques, tout en proposant un mélange de types de propriétés qui pourraient convenir à différents acheteurs. Ça correspond à beaucoup, beaucoup de recherche rigoureuse, tout en sachant parfaitement que l’exercice ne pourra jamais être parfait.
Merci!
Toutes les photos ont été prises sur Centris. Les propriétés étaient disponibles au moment d’écrire l’article; il est normal qu’après un moment elles ne soient plus sur le marché.
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