Vous pensez à acheter votre première propriété bientôt? Félicitations, c’est très excitant! Avant même de trouver la maison ou le condo qui vous convient, c’est très important de bien comprendre comment ça marche une hypothèque. Voici donc les (très) grandes lignes; n’hésitez pas à consulter un professionnel pour en apprendre plus. Une personne avisée en vaut deux!
Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire?
Expliqué en termes les plus simples : c’est un prêt bancaire garanti pour financer une propriété. Ce prêt représente habituellement un montant assez substantiel, se rembourse à long terme et lie formellement les deux parties devant la loi (l’hypothèque est accompagnée d’un acte notarié), qui ont chacun des droits et des obligations.
Quelle est la mise de fonds minimale?
Il s’agit d’un pourcentage qui varie selon le montant de l’hypothèque. Selon la CIBC, la mise de fonds minimale pour un prêt de moins de 500 000 $ est de seulement 5 %. C’est-à-dire que pour acheter une propriété à 300 000 $, vous devrez débourser un minimum de 15 000 $ en comptant. Le reste pourra être financé par le biais d'une hypothèque.
Pour un prêt entre 500 000 $ et 1 000 000 $ toutefois, la règle est différente : 5 % pour la première tranche de 500 000 $ (donc 15 000 $) plus 10 % du solde restant. Par exemple, pour acheter un triplex à 750 000 $, la mise de fonds minimale sera donc de 40 000 $ (Le calcul : (500 000 $ x 5 % =) 15 000 $ + (250 000 $ ÷ 10 =) 25 000 $).
Comment fonctionnent les taux hypothécaires?
Le taux hypothécaire correspond à l’intérêt que vous verserez durant le remboursement de votre prêt. Même si ces taux paraissent petits, il faut se rappeler qu’à long terme et sur de gros montants, la différence peut être énorme.
Un simple exemple, pour une hypothèque de 200 000 $ sur 30 ans (avec 20 % de mise de fonds) :
- Avec un taux de 3,5 %, le paiement mensuel est de 718 $
- Avec un taux de 4,5 %, le paiement est plutôt de 810 $![1]
Une hypothèque peut également être à taux fixe ou à taux variable. L’hypothèque à taux fixe garantit le même taux pour la durée du terme, qui n’est pas la durée totale du prêt (exemple 25 ans), mais plutôt la période après laquelle vous devrez renégocier l’hypothèque, soit habituellement 5 ans.
L’hypothèque à taux variable est plus basse sur-le-champ, mais sera sujette à changer chaque année. Elle est donc avantageuse dans un premier temps, mais plus « risquée » (si les taux venaient à monter) à moyen terme. Par contre, malgré qu’il procure peut-être moins de « tranquillité d’esprit », les experts s’entendent pour dire qu’à long terme, le taux variable est généralement plus avantageux financièrement.
Qu’est-ce qu’une marge hypothécaire?
Il s’agit d’une marge de crédit adossée à l’hypothèque. C’est-à-dire qu’au départ, très peu d’argent sera disponible sur cette marge, mais qu’à mesure que vous effectuerez des paiements hypothécaires, le crédit deviendra disponible en conséquence, en calculant la différence entre le montant hypothécaire initial et le remboursement effectué. C'est simple : la limite augmente à mesure que votre hypothèque diminue! Cette marge est habituellement utilisée pour financer des rénovations ou acheter du mobilier par exemple, etc.
Le programme RAP
Le « régime d’accès à la propriété » est un programme du gouvernement fédéral qui permet d’utiliser vos REER et de vous en servir comme mise de fonds pour l’achat d’une propriété. Le RAP n’est donc pas lié à l’hypothèque, mais permet plutôt de diminuer le montant total de celle-ci.
Les futurs propriétaires peuvent donc retirer jusqu’à 25 000 $ en REER sans pénalité sous ce régime. Il y a différentes conditions à respecter, par exemple qu’il s’agisse d’une première propriété. À partir de la 2e année suivant le retrait, il faudra rembourser ce montant dans vos REER; vous avez un maximum de 15 ans pour le faire. Voici l’information sur le site du Gouvernement du Canada.
Est-ce vraiment important de se faire pré-approuver?
Ce n’est pas essentiel, mais c’est certainement une bonne idée! Obtenir une pré-approbation signifie que les futurs propriétaires choisissent une institution financière qui vont faire leur bilan financier et « accepter » (ou pas) de leur accorder éventuellement une hypothèque pour tel montant. Cela facilite les choses le temps venu de faire une promesse d’achat et permet également aux futurs propriétaires de mieux cibler le montant des propriétés à considérer. Il va sans dire que cette pré-approbation devient nulle si l'un des facteurs considérés change; par exemple, si vous perdez votre emploi.
Comment calculer la valeur maximale de l’hypothèque qu’on peut contracter?
La plupart des institutions financières proposent des calculateurs en ligne; c’est très important de s’en servir!
Celui-ci est basé sur différents facteurs, comme le montant de l’hypothèque, le terme (25 ans, 30 ans), le taux, vos revenus, vos autres paiements, etc. Ceci déterminera un « ratio d’endettement ». Selon Desjardins, un ratio autour de 30 % est « jugé excellent », tandis qu’un taux entre 30 % et 36 % est « bon ». Un taux de plus de 40 % n’est pas souhaitable.
À l’aide des calculateurs, vous pouvez donc jouer avec les montants d’hypothèque pour arriver à ce « bon » ratio.
Qu’est-ce qui se passe si un propriétaire cesse de faire ses paiements?
Vous avez sans doute entendu parler de la vague de saisies immobilières (foreclosures), qui a eu lieu aux États-Unis durant la dernière crise financière. Ce procédé signifie que les propriétaires en défaut de paiement sont littéralement chassés de leur maison après après un court laps de temps par les forces de l’ordre puis que celle-ci est vendue par la banque, rapidement et à perte. Cette perspective est disons-le assez épeurante!
Cette manière de faire n’est pas usuelle au Canada, par contre, même si elle peut quand même théoriquement se produire. Ce qui risque plutôt d’arriver, c’est un procédé légal appelé « pouvoir de vente », durant lequel l’institution financière veut prendre le contrôle de la maison (ce qui est différent de devenir le propriétaire) afin d’éventuellement pouvoir la vendre et récupérer l’argent.
Ce qui est certain, c’est que personne ne souhaite arriver à cette éventualité. Votre banque ou votre caisse est de votre côté; votre conseiller(ère) essaiera d’abord par tous les moyens de trouver une solution, par exemple de retirer des fonds de votre REER ou de d’autres placements pour payer votre hypothèque.